Vindsrenovering – allt du behöver veta!

Med lite kärlek och kreativitet kan det bortglömda utrymmet på vinden bli en plats att vistas och trivas på. Det här är ett smart sätt att utöka boytan, både för flerfamiljshus och för lägenheter på översta våningen i flerbostadshus. 

Bygglov och regler

Om en vind ska inredas till bostad så krävs det bygglov. I fastighetens detaljplan står det om och hur vinden får byggas om. Även tekniska förutsättningar och det kulturhistoriska värdet på byggnaden kan påverka hur du får inreda vinden. Direkt då beslutet tagits för att genomföra en vindsrenovering så bör du kontakta en arkitekt som kan hjälpa dig att fram ritningar för en framtida bygglovsansökan. Tänk också på att processen kring bygglovsansökan kan ta tid, så se till att planera väl. Vid renovering av vind finns det en rad olika regler att förhålla sig till. De ingrepp som gör att man behöver anmäla till kommunen eller som gör projektet lovpliktigt är följande:

• Förändringar i den bärande konstruktionen
• Ändring av fasad då nya fönster sätts in
• Takhöjning eller byggnation av takkupor
• När biyta förändras till boyta
• Byggnation av en ny bostadsenhet. Det krävs som minst bygganmälan vid inredning av ny bostad i enfamiljshus.

Renovera vind i flerfamiljshus

De varaktigt stigande priserna på bostadsrätterna i huvudstaden har skapat en inkomstbringande marknad sidan av för bostadsrättsföreningarna. Där kan vindsutrymmen omvandlas till en helt ny bostad. Det höga taket och de vackra friläggande bjälkarna är mycket attraktiva attribut för en vindsvåning. Allt fler bostadsrättsföreningar i exempelvis Stockholm omvandlar sina råvindar till vindsvåningar, och skapar nya lägenheter som kan säljas till privatpersoner, som blir nya medlemmar i föreningen.

Vad är fördelarna?

En inredningsbar vind kan för en bostadsrättsförening vara mycket värdefull. Föreningen får genom uthyrning av vinden en intäkt, och vinden kan resultera i ekonomiska vinster på lång sikt. Inredningen av vinden innebär dessutom minskade avgifter för alla i föreningen, eftersom flera typer av kostnader sprids ut på större ytor. En annan fördel är att uppvärmningskostnaderna blir lägre. Flera andra omkostnader ökar inte heller på grund av ombyggnaden av vinden, exempelvis försäkringar.

Metod och process

Frågan om inredande av vinden tas oftast först upp på en stämma. Finns det då en enighet inom föreningen så går processen vidare, konsulter tas in för att bedöma möjligheterna. Beslut om att inreda vinden måste därefter fattas genom ett grundläggande beslut om ombyggnad. Är inte alla parter eniga så krävs det att de som röstar för att bygga om vinden uppgår till minst två tredjedelar av rösterna. Uppnår man inte denna majoritet kan man inte fortsätta med projektet. Vinden kan säljas “på rot” till någon som sedan själv renoverar vinden, eller så kan föreningen själva bekosta ombyggnationen och därefter sälja. Det rekommenderas att vindsytan säljs på rot, då fråntar föreningen sig alla risker i så stor utsträckning som möjligt. Väljer föreningen att istället själva bekosta bygget så kan slutkostnaden för en entreprenör bli svår att bedöma. Följs Bostadsrätternas rekommendation så tecknas ett avtal med en köpare av vinden, mest troligt ett byggföretag som då blir ägare av ytan och medlem i föreningen. Byggföretaget tar ansvar för allting som har med renoveringen av vinden att göra. Den ekonomiska risken tar då byggföretaget. Föreningen bör dock alltid ha insyn i bygget oavsett. 

Risker

Alla potentiella vinstaffärer kommer däremot med risker. Det är viktigt att undvika alla fällor som finns så att inte vindsrenoveringen blir en förlust för medlemmarna. Det kan hända att kalkylerna visar att vindsinredning inte blir någon lönande affär på grund av det högre taxeringsvärdet och således högre skatterna för föreningen.

Bästa tipsen för en bostadsrättsförening som ska sälja råvind:

• Anlita kompetenta personer för att klarlägga alla premisser av ombyggnationen. En värderingsman behöver göra en approximativ uppskattning kring vilken typ av ekonomisk kapacitet som finns. Låt en mäklare göra en bedömning av marknadsläget och ta hjälp av en jurist genom hela förloppet.
• Det är av stor vikt att få med medlemmarna i föreningen på tåget redan i ett tidigt skede. Dyker det upp tveksamheter kring projektet för någon så kan det bli komplext att genomföra det, och det kan resultera i konflikter. En öppenhet genom hela projektets gång är till stor fördel. Det finns risk att de boende i lägenheterna närmast vinden kan utsättas för extra mycket störningar under byggets gång, därför är det vanligt att de erbjuds att köpa utrymmet för att få möjlighet till en etagelägenhet.
• Försäkringsskyddet för bostadsrättsföreningen bör ses över i samband med den här typen av stora projekt. Mycket kan hända under en ombyggnation, och då är det viktigt att veta vilket skydd som finns, vad som gäller och vem som hålls ansvarig för vad. Det avtal som skrivs med byggföretaget ska tydliggöra dessa frågor.
• Styrelsen är alltid ansvarig gentemot medlemmarna för de störningar som kan uppkomma i samband med vindsrenoveringen. Styrelsen bör också se till att avtalet med entreprenören innebär att arbetet med renoveringen sker under vissa tider som innebär så lite störningar som möjligt för de boende. Information om kommande störningar såsom vattenavstängning och liknande bör också ske i god tid. Medlemmar som fått en varning i förväg tenderar ofta att klaga mindre.

Renovera vind i enfamiljshus

Det är viktigt att du får utfört en grundlig och noggrann besiktning av vinden i sitt nuvarande skick, innan den detaljerade planeringen av projektet sätts igång. Möjligheterna som finns kan fastställas genom att få en fackkunnig person på platsbesök. Därefter bör du kontakta en arkitekt, som hjälper dig med ritningarna inför en bygglovsansökan. Underlaget från arkitekten kommer sedan att utgöra grunden för offerten som entreprenören sedan sammanställer. 

Organisering av projekt

Det vanligaste sättet att organisera den här typen av projekt är som huvudentreprenad. Det innebär att en entreprenörfirma tar ansvar för allt arbete, inte sällan då en snickarfirma. Huvudentreprenören tar då hjälp av underentreprenörer inom olika områden, samt att huvudentreprenören tar ansvar för att koordinera arbetet mellan arbetsgrupperna. Ett annat alternativ för organisering av vindsrenovering är så kallad delad entreprenad. Då är du själv ansvarig för koordinering och organisering av renoveringen samt hantverkarna. Detta alternativ ger dig mer kontroll, samtidigt som du får mycket att hålla i huvudet på samma gång.

Val av rätt entreprenör

De viktigaste punkterna att tänka på när du väljer entreprenör är följande:

• Det finns tyvärr många oseriösa entreprenörer på marknaden, därför är det av yttersta vikt att göra en bakgrundskoll på de du funderar på att anlita. Omdömen från tidigare kunder finns ofta på nätet, och dessa kan hjälpa dig att ta ditt beslut. 
• Hämta in offerter från flera olika entreprenörer, och jämför dessa sinsemellan. 
• Ta reda på nivån av kompetens på byggfirman. Det krävs utmärkande kunskaper samt erfarenheter vid en vindsrenovering, och det är också till fördel om firman har gjort liknande arbeten tidigare.
• Du bör undersöka den ekonomiska soliditet på firman du anlitar. Ifall firman går i konkurs under projektets gång, eller under garantitiden som följer, kan det bli stora problem.
• Säkerställ att firman har auktoriserade personer för utförande av elinstallationer och liknande.
• Se till att firman du anlitar har rätt kapacitet, de måste kunna färdigställa din vindsrenovering inom den tidsperiod som du har satt upp.

Vad kostar det?

Det finns många olika faktorer som påverkar priset på en vindsrenovering. En stor faktor är ifall du ska bygga en separat bostadsenhet, eller om du ska bygga ihop vinden med våningen under. Vindens befintliga utformning, storlek och skick påverkar också, och även vilken standard du väljer för din ombyggnation. Ska du ha badrum och kök så tillkommer många extra kostnader för att dra in avlopps- och vattenrör. Det mest vanliga är att beräkna priset utifrån kvadratmeter i samband med renoveringar. Det är svårt att ge en exakt uppskattning av priset på en vindsrenovering, men det går att få en ungefärlig bild genom att titta på snittpriset för liknande projekt. I ett ombyggnadsprojekt för en kallvind på 80 kvadratmeter i ett enfamiljshus såg det ut enligt följande:

• Elektriker: 95 000 kronor
• Timmerarbete: 550 000 kronor
• Målare: 160 000 kronor
• Drift och riggning: 95 000 kronor

Totalt: 900 000 kronor 

I detta fall hamnade den slutgiltiga summan på ungefär 11 000 kronor per kvadratmeter grundyta. Enligt uppgifter som hämtats från Byggstart.se är den generella kostnaden för ombyggnation av vindsutrymme ungefär 16 000 kronor per kvadratmeter. I de fall då det handlar om att bygga en helt ny, separat lägenhet på vinden så är priset dyrare, omkring 25 000 kronor per kvadratmeter. Dessa snittpriser täcker alla utgifter som har med projektet att göra, både material och arbete.

Finansiering

Ombyggnation av vind innefattar stora summor pengar. Finansiering till projektet bör därför redas ut i ett tidigt skede. Det finns olika alternativ när det gäller att finansiera den här typen av renovering:

• Har du sparade pengar så är det en god idé att använda dessa till renoveringen. Du slipper betala ränteavgifter som tillkommer när du tar lån.
• Det går att ansöka om byggnadslån eller byggkredit vid större bygg- och renoveringsprojekt. Tar du byggkredit så är denna tillgänglig under projektet, och görs i normala fall sedan om till ett nytt bolån, eller utökning av befintligt sådant.
• Har du redan lån på din bostad går det att utöka detta för finansiering av vindsrenovering. Då behåller du samma ränta som för det befintliga bolånet.
• Konsumtionslån har hög ränta, men det går att ta konsumtionslån för att finansiera renovering av vinden. Det kan då vara en idé att delfinansiera bygget med denna typ av lån, som komplement till eget kapital.